Đất Nền

Đất Dịch Vụ Là Gì? Khai Thác Ra Sao?

Trước khi đến với những tìm hiểu chi tiết chi tiết nhất ta có thể hiểu qua rằng đất dịch vụ là gì, là đất được nhà nước đền  sau khi đã thu hồi đất nông nghiệp của người dân để xây dựng các dự án. Dạng đất này thường có vị trí đắc địa hoặc thuận lợi cho việc buôn bán, kinh doanh. 

Đất dịch vụ là gì ?

đất dịch vụ

Đất dịch vụ hay còn được gọi là đất thương mại thường được biết đến qua chính sách hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp của Nhà nước. Tuy nhiên nếu muốn định nghĩa toàn diện đất dịch vụ là  mà chỉ nhắc đến đất đền bù thì chưa đủ. Bản thân đất dịch vụ là để chỉ hai loại đất sau:

  • Thứ nhất: Đất được Nhà nước quy hoạch và phân cho công dân hoặc các hộ gia đình có đất nông nghiệp nhưng đã bị thu hồi, để phục vụ cho các dự án khác. 
  • Thứ hai: Đất đấu thầu ở một số khu vực công cộng theo các mô hình Đô thị mới như chợ hay bến xe,…

Tuy nhiên cụm từ “đất dịch vụ” vẫn chủ yếu được nhắc tới như loại đất thứ nhất, tức là dạng đất đặc thù chuyên dùng để đền bù cho trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp. 

Chính sách bồi thường bằng đất dịch vụ của Nhà nước hiện nay tập trung giải quyết cho các đối tượng là cá nhân hoặc hộ gia đình từng có đất sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên cá nhân hoặc hộ gia đình đó đã bị thu hồi từ 30% diện tích đất sở hữu và Nhà nước đang không thể đền bù bằng diện tích đất nông nghiệp tương đương.

Đặc điểm của đất dịch vụ là gì ?

Một số đặc điểm để nhận biết về đất dịch vụ như sau:

  • Vị trí đẹp, nằm trong hoặc ngay liền kề khu đô thị hoặc dự án khu đô thị mới nào đó.
  • Diện tích của mảnh đất thường rơi vào khoảng 40 – 50m2 tùy theo quy định hoặc quy hoạch của từng vùng.
  • Quy hoạch giao thông cũng như điều kiện hạ tầng tại khu vực có mảnh đất dịch vụ minh bạch, được đánh giá cao.

đất dịch vụ

Ngoài ra theo Điều 125, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 thì người dân có thể được sử dụng đất dịch vụ lâu dài như đất ở. Tuy nhiên, nếu người dân có nhu cầu chuyển đổi từ đất dịch vụ sang đất ở thì phải thực hiện đầy đủ thủ tục hành chính theo quy định hiện hành. Người dân cần xin giấy phép xây dựng khi muốn xây nhà cao tầng và cần đảm bảo sao cho việc xây dựng bám sát theo quy hoạch khu vực nói chung.

Các loại đất dịch vụ hiện nay 

Để hiểu rõ về đất dịch vụ, các nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng các loại đất này với các loại đất phổ biến khác từ đó nhẫn rõ về đặc điểm giữa các loại đất là điều vô cùng quan trọng khi quyết định đầu tư.

Đất thương mại dịch vụ

 

Để nắm rõ đất thương mại dịch vụ là gì thì các nhà đầu tư có thể căn cứ vào Điều 153 Luật Đất đai sửa đổi năm 2013. Tại đây Nhà nước đã quy định rõ đất thương mại, dịch vụ là đất có xây dựng cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại và công trình phục vụ cho mục đích nói trên.

Đất thương mại, dịch vụ hiện được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Loại đất này vẫn có thể được sử dụng để ở nhưng khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì cần làm một số thủ tục hành chính đi kèm.

Đất dịch vụ công cộng

đất dịch vụ

Đất dịch vụ công cộng là loại đất đặc biệt, là đất phi nông nghiệp nhưng được miễn thuế sử dụng đối với đất phi nông nghiệp. Vậy chính xác thì đất dịch vụ công cộng là gì? Loại đất này là:

  • Các loại đất chuyên phục vụ giao thông đường bộ, đường thủy, đường hàng không và các công trình phục vụ mục đích trên đi kèm theo đất.
  • Các loại đất đang có công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo,… phục vụ dân sinh nói chung. 
  • Đất lưu giữ các di tích được UBND các cấp công nhận và ra quyết định bảo vệ.
  • Đất xây dựng các công trình công cộng khác được quy định cụ thể trong Điều 3 Nghị định 53/2011/NĐ-CP.
     

Đất dịch vụ du lịch

đất dịch vụ

Hiện nay các quy định liên quan đến đất dịch vụ du lịch vẫn đang được Quốc hội xem xét và hoàn thiện vào Luật Đất đai. Tuy nhiên nếu nhà đầu tư muốn tìm hiểu định nghĩa đất dịch vụ du lịch là gì thì có thể tham khảo định nghĩa sau:

Đất du lịch hay đất dịch vụ du lịch là loại đất đã được quy hoạch dành riêng cho mục đích du lịch hoặc nghỉ dưỡng. Đi kèm theo đất sẽ là cơ sở hạ tầng cũng như điều kiện hạ tầng giao thông tương ứng. Đất này không được sử dụng để định cư đối với các hộ gia đình. Diện tích đất du lịch sẽ ảnh hưởng tích cực đến lợi ích kinh tế của địa phương.

Các quy định hiện hành liên quan đến đất dịch vụ 

Hiện nay nhà đầu tư có thể tham khảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 để nắm được đầy đủ các quy định về đất dịch vụ. Tuy nhiên bạn có thể tham khảo một số vấn đề chính dưới đây:

Về vấn đề cấp sổ đỏ

Đất dịch vụ có được cấp sổ đỏ không là thắc mắc của hầu hết các nhà đầu tư. Theo đúng quy định thì đất dịch vụ là loại đất được Nhà nước cấp, đền bù cho người dân với mục đích sử dụng lâu dài.

Tuy nhiên Nhà nước chưa ban hành quy trình cấp sổ đỏ cụ thể cho loại đất này. Vì bản thân chủ sở hữu đất dịch vụ chưa có sổ đỏ nên họ cũng không có quyền chuyển nhượng cho người khác.

Nếu người dân cần có sổ đỏ thì có thể làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp này đất sẽ được chuyển đổi từ mục đích dịch vụ sang mục đích ở. Điều này sẽ giúp bạn chuyển quy trình cấp sổ đỏ cho đất dịch vụ thành quy trình cấp sổ đỏ dành cho đất ở đã được quy định rõ ràng.

Các vấn đề liên quan đến sổ đỏ dành cho đất dịch vụ sẽ được giải đáp tại cơ quan tài nguyên và môi trường sở tại. Hồ sơ xin cấp sổ đỏ của đất dịch vụ là gì? Để giải đáp thắc mắc này bạn nên liên hệ với Cơ quan Tài nguyên và Môi trường địa phương để được thông tin rõ nhất.

Về vấn đề xây nhà ở

Theo đúng quy định thì việc người dân xây nhà trên đất dịch vụ sẽ được coi như nhà ở kết hợp kinh doanh. Người dân vẫn có thể xây nhà ở cao tầng và kiên cố miễn là tuân theo đúng lộ trình quy hoạch đô thị tại địa phương đó. Tuy nhiên để có thể tiến hành xây nhà thì bạn cần xin cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định.

Về vấn đề chuyển nhượng, mua bán

Đất dịch vụ hoàn toàn có thể được mua bán, chuyển nhượng, tặng, thừa kế hoặc thế chấp bởi công dân được Nhà nước đền bù mảnh đất đó. Các điều kiện đảm bảo chủ sở hữu có đủ quyền để chuyển nhượng đất dịch vụ là gì? Các điều kiện này được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 như sau:

  • Chủ sở hữu có Giấy chứng nhận do Nhà nước cấp.
  • Mảnh đất được người có thẩm quyền xác định là không có tranh chấp.
  • Đất không bị Tòa án kê biên.
  • Đất đang trong thời hạn sử dụng mà nhà nước cấp quyền cho chủ sở hữu.

Đối với các chủ sở hữu chưa có giấy chứng nhận, tức là đang trong thời gian đợi quyết định cấp đất, giao đất thì người này không có khả năng thực hiện mua bán, chuyển nhượng. Trong trường hợp chủ sở hữu này cố tình viết tay giấy mua bán, chuyển nhượng thì văn bản này không có hiệu lực về mặt pháp lý theo Luật dân sự năm 2015.

Có nên đầu tư vào đất dịch vụ không ?

Trên thực tế đất dịch vụ là một trong những loại hình bất động sản mới xuất hiện thời gian gần đây. Loại đất này hiện đang hấp dẫn không ít nhà đầu tư. Nguyên nhân chính khiến các nhà đầu tư bị thu hút bởi đất dịch vụ là gì? Dưới đây là một số lý do:

  • Giá đất rẻ hơn hẳn, thậm chí chỉ bằng một nửa so với các mảnh đất có cùng vị trí.
  • Vị trí mảnh đất thuận lợi cho việc kinh doanh, làm các loại dịch vụ.
  • Diện tích mảnh đất vừa đủ, dễ dàng đáp ứng nhiều mục đích sử dụng khác nhau.
  • Khi mua đất dịch vụ bạn đồng thời có quyền sử dụng đất lâu dài, dù là sử dụng để ở hay kinh doanh hoặc kết hợp cả hai đều được

Những lưu ý khi mua đất dịch vụ 

Những rủi ro khi mua đất dịch vụ

Giá mua đất dịch vụ thường rẻ, mà đất lại ở vị trí đẹp nên nhiều người muốn mua. Song, cho tới nay nhà nước vẫn chưa quy định rõ về việc mua bán áp dụng cho loại đất trên. Vì thế, nếu giao dịch sẽ rất dễ dẫn tới tranh chấp, cực kỳ khó giải quyết 

  •  Các giấy tờ mua bán cho loại đất này không được quy định rõ nên khi giao dịch chủ tiến hành viết tay mà không có hợp đồng. Vì thế, điều này dễ mang lại các rủi ro lớn cho người mua khi đã chính thức sở hữu 
  • Đất dịch vụ được cấp nhằm hỗ trợ cho người dân kinh doanh chứ không phải đất để ở. Do vậy, khi cần chuyển thành đất ở thì  bắt buộc phải tiến hành các thủ tục theo quy định của pháp luật rồi mới xây dựng được.

Xem xét việc đặt cọc tiền mua đất dịch vụ 

Như đã nói ở trên, đất dịch vụ hầu hết là đất chưa có sổ đỏ. Tuy nhiên nếu chủ sở hữu mảnh đất bạn muốn mua đang trong thời gian chờ được cấp sổ đỏ hoặc các loại Giấy chứng nhận có giá trị tương đương thì bạn không nên tiến hành mua đứt. 

Bạn nên đảm bảo mình đang giao dịch với chủ sở hữu của mảnh đất và xác minh rõ được các giấy tờ nhà đất có liên quan thì mới giao đủ số tiền.

Tuy nhiên nếu bạn thực sự ưng ý mảnh đất mình đang nhắm tới thì có thể thực hiện đặt cọc. Cả bạn và chủ sở hữu sẽ viết giấy nhận tiền và ấn định ngày thực hiện giao dịch mua bán chính. Đây là cách vừa giúp bạn giữ được mảnh đất ưng ý mà không lo bị mua phải mảnh đất không minh bạch.

Các quy định của pháp luật về đất dịch vụ 

Về việc chuyển nhượng, mua bán đất dịch vụ: Đất dịch vụ có thể chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thừa kế hoặc thế chấp. Các điều kiện để thực hiện các giao dịch này được quy định chi tiết tại Điều 188 -Luật Đất đai năm 2013.

Về việc xây nhà ở trên đất dịch vụ: Như trên cũng đã đề cập người dân xây nhà trên đất dịch vụ sẽ được coi như nhà ở kết hợp kinh doanh. Họ vẫn có thể xây nhà ở cao tầng miễn là việc xây dựng đó tuân thủ theo đúng với lộ trình quy hoạch đô thị tại khu vực đó.

Và tất nhiên việc xây nhà trên đất dịch vụ thì người dân phải tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Kết Luận 

Trên đây là bài viết trumdatnen gửi đến quý độc giả cái nhìn tổng quan nhất về đất dịch vụ hiện nay. Mong quý độc giả sẽ có cái nhìn kỹ lưỡng để có thể đầu tư vào các loại đất đặc biệt là đất dịch vụ thật hợp lí.

Bài viết tham khảo:

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.