Bài viết này cung cấp cho mọi người một số các thông tin để hiểu rõ hơn về đất nền và đất thổ cư là gì và một số các lưu ý khi mua.
Đất nền và đất thổ cư là gì?
Đất nền đem lại rất nhiều lợi ích cho người mua nên nó đang là loại đất được rất nhiều người quan tâm và tìm kiếm. Đất nền là loại đất chưa bị đào bới, san lấp, đổ đất cát…. là loại đất chưa từng có bất cứ một tác động nào của con người hay máy móc.
Do đó, nó không được coi là đất nền nếu có bất cứ tác động nào của con người dù là một tác động nhỏ. Đất nền có nhiều loại, được biết đến 3 loại như: Đất nền dự án; đất thổ cư; đất liền kề.
Đất nền dự án là những khu đất nền được quy hoạch trong một dự án của chủ đầu nhưng chưa được xây dựng, vẫn còn đang trong giai đoạn ban đầu. Khu đất nền dự án được quy hoạch một cách rõ ràng, rành mạch, và chủ đầu tư có trách nhiệm trong việc đền bù, cung cấp các hồ sơ quy hoạch và giấy phép của cơ quan chức năng. Đặc điểm và cũng là thế mạnh của đất nền dự án hiện nay là cơ sở hạ tầng, hệ thống tiện ích, hệ thống giao thông đồng bộ và tiện lợi.
Đất thổ cư được biết đến với cái tên thông dụng hơn là đất, nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Đất thổ cư là loại đất được sử dụng để xây dựng các công trình như: nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống của con người bao gồm cả những mảnh đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất cũng được gọi là đất thổ cư.
Theo thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định: “Đất thổ cư là loại đất được dùng với mục đích xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống”. Có 2 loại đất thổ cư: đất thổ cư ở nông thôn (ONT); đất thổ cư ở đô thị (ODT). Chi tiết tại đây.
Đất liền kề cũng gần giống như đất nền dự án, là loại đất được chuyển đổi mục đích sử dụng và cũng có quy hoạch: như chuyển đất ao thành đất ở, hay đất nông nghiệp thành đất ở. Mặc dù vậy, việc chuyển đổi đất cũng cần phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Phân biệt giữa các loại đất nền
Như vậy, sau khi biết đất nền và đất thổ cư là gì thì sẽ biết đất thổ cư là một trong 3 loại đất nền. Chúng ta nên phân biệt được 3 loại đất nền: đất nền thổ cư, đất nền dự án, đất liền kề.
Giống nhau:
Cả đất nền thổ cư, đất nền dự án và đất liều kể đều để ở, xây dựng nhà cửa, và các công trình phục vụ cho đời sống xã hội….
Xây dựng tự do hay theo mẫu phụ thuộc vào khu vực và quy hoạch của địa phương
Đất nền là một trong các loại đất dễ mua bán, giá thành có thể tăng nhiều lần trong thời gian ngắn thu hút các nhà đầu tư.
Giá của đất thổ cư, liền kề, đất nền dự án thường có xu hướng tăng, ít có khả năng giảm giá do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường
Giá của đất nền phụ thuộc vào giá trị của lô đất: vị trí, khu vực, quy hoạch….. mà ít bị ảnh hưởng bởi quảng cáo.
Khác nhau:
Tính pháp lý: Trong thị trường bất động sản thì tính pháp lý là yếu tố quan trọng hàng đầu. Do vậy bạn cần tìm hiểu và xem xét thật kỹ về tính pháp lý của lô đất cũng như các giấy tờ liên quan khác trước khi đưa ra quyết định mua hay đầu tư.
Đất nền dự án có tính pháp lý được đảm bảo, người mua có thể yên tâm về độ an toàn của lô đất về pháp lý. Đất nền dự án thường được kiểm duyệt và cấp phép của cơ quan nhà nước thì chủ đầu tư mới được phép quy hoạch và kinh doanh bán đất nền.
Đất nền thổ cư: Khi mua đất nền thổ cư có độ rủi ro hơn so với đất nền dự án và đất liền kề, việc kiểm tra giấy tờ cũng khá phức tạp. Ngoài việc không biết miếng đất có sự tranh chấp pháp lý hay không, thì có trường hợp làm giả giấy tờ, đất chưa có sổ đỏ hoặc chưa được cấp sổ đỏ riêng, điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc sở hữu mảnh đất và việc bán mảnh đất ra thị trường.
Đất liền kề: Tính pháp lý của đất liền kề tương tự đất nền dự án, đất liền kề cũng có sự quy hoạch rõ ràng theo từng lô, từng khu và có cấp phép các cơ quan có thẩm quyền.
Khác nhau về cơ sở hạ tầng và tiện ích
Đất nền dự án: Cơ sở hạ tầng và tiện ích là ưu điểm vượt trội của đất nền dự án so với đất nền thổ cư. Hạ tầng của đất nền dự án được đồng bộ, quy hoạch rõ ràng từ hệ thống điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy…. cùng tiện ích đa dạng như điện đường trường trạm.
Đất thổ cư: vì đất nền thổ cư nằm trong khu dân cư nên việc quy hoạch đồng bộ, hiện đại về cơ sở hạ tầng và tiện ích công cộng không phải là việc dễ dàng.
Đất liền kề do cũng nằm trong dự án nên đất liền kề cũng được chú trọng về tiện ích, được xây dựng và phát triển trên cơ sở có quy hoạch, có chủ đầu tư, vì thế mà hệ thống tiện ích cũng được đầu tư theo hướng hiện đại hóa.
Khác nhau về khả năng tiếp tục tách thửa
Đất nền dự án không tách lô được riêng ra nữa, mà thường sẽ theo quy hoạch 1/500
Đất thổ cư có thể tách lô ra được nữa nhưng diện tích tách được lại tùy từng khu vực mà điều kiện cấp phép khác nhau.
Các lưu ý khi chọn đất nền và đất thổ cư là gì
Vị trí lô đất
Khi bắt đầu tìm hiểu các thông tin của khu đất, thì yếu tố nhà đầu tư xem xét đầu tiên đó là vị trí. Nhìn một khu đất, thì nhà đầu tư sẽ suy nghĩ trong đầu rất nhiều ý tưởng để thực hiện dự án trong tương lai. Cùng với các câu hỏi về vị trí của lô đất như: khu đất nằm trong khu vực nào, có gần chợ, bệnh viện, trường học hay không…. những câu hỏi này sẽ giúp cho các nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn.
Thông tin chủ đầu tư
Cùng với nhu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư đối với đất nền thì có sự xuất hiện ngày càng nhiều các dự án không hợp pháp (hay gọi dự án ảo, dự án ma).
Do đó, để đánh giá được dự án có nên đầu tư hay không thì tìm hiểu thông tin chủ đầu tư sẽ là một trong những yếu tố giúp bạn đưa ra được đánh giá đúng đắn. Bằng các câu hỏi chủ của mảnh đó là ai, lịch sử mua bán của họ như thế nào? Các đánh giá về chủ đầu tư đó như thế nào thông qua các công trình họ đã thực hiện?…
Khi trả lời được hàng loạt các câu hỏi trên thì khi đó bạn sẽ có cái nhìn đúng đắn hơn về chủ đầu tư, về lô đất từ đó đưa ra các quyết chính xác.
Hồ sơ pháp lý của đất nền thổ cư, đất nền dự án, đất liền kề
Hồ sơ pháp lý là một trong những yếu tố giúp cho nhà đầu tư nắm rõ được khu đất đó có hợp pháp về mặt pháp luật, hay minh bạch trong việc sở hữu. Nếu như bạn đầu tư vào một khu đất không có giấy tờ hoặc giấy tờ không rõ ràng sẽ dẫn đến những hệ lụy về sau. Do đó, bạn hãy tìm hiểu kỹ hồ sơ pháp lý của lô đất như:
Thông báo hoặc quyết định quy hoạch khu đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bảng vẽ thiết kế, giấy phép xây dựng….
Các căn cứ chứng minh đất không nằm trong khu vực giải tỏa hoặc đền bù
Văn bản phê duyệt của UBND quận, huyện về việc xây dựng, cấp phép xây dựng…..
Giấy tờ liên quan khác liên quan
Mua đất nền có sổ riêng biệt
Giấy tờ pháp lý riêng biệt là yếu tố kiên quyết khi quyết định mua hay đầu tư vào lô đất nào. Nếu bạn chọn khu đất có chung sổ cùng với các chủ sở hữu khác sẽ gây khó khăn trong rất nhiều vấn đề như: liên hệ các chủ sở hữu để tách sổ, thi công công trình, bán dẫn đến rủi ro về tài chính.
Đất nền giá rẻ
Các loại đất nền được bán với mức giá rẻ hơn so với giá chung của thị trường thì có thể chúng nằm trong khu vực ít thuận lợi, vùng xa xôi hoặc diện tích đất nền không lớn hay mua của cá nhân, giấy tờ không đầy đủ.
Đất nền là dự án ảo
Với sự phát triển ngành kinh doanh bất động sản, đã khiến các cá nhân, đơn vị đã lợi dụng đưa các chiêu trò lừa đảo khác nhau. Vì vậy, khi có nhu cầu chọn mua đất bạn cần tìm hiểu và cân nhắc cẩn thận. Bạn cũng đừng ngần ngại để hỏi kinh nghiệm từ những người bạn có chuyên môn hoặc tham khảo các chuyên trang cung cấp thông tin bất động sản….
Đất nền bị cầm cố
Có nhiều người bán lợi dụng sự cả tin, thiếu hiểu biết của khách hàng nên có thể ký hợp đồng với họ và thực hiện các thủ tục thanh toán bình thường. Nhưng thực tế mảnh đất nền đó không có sổ đỏ để tiến hành xây dựng. Vì vậy, để tránh tiền mất tật mang, tốn cả thời gian và công sức thì bạn nên xem xét đến yếu tố này.
Rủi ro khi đặt cọc
Đối với kinh doanh hàng hóa nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng, là một trong những hàng hóa có giá trị lớn nên chủ đầu tư thường quy định một số tiền đặt cọc khi khách hàng quyết định mua. Tùy vào tình hình thực tế khách hàng có thể thỏa thuận và đàm pháp về số tiền đặt cọc.
Nhận đủ sổ đỏ và thanh toán tổng số tiền hợp đồng
Thanh toán 100% hợp đồng khi chưa có hoàn thành các thủ tục pháp lý, trong đó quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Việc này tuy mọi người thấy là đương nhiên, nhưng đôi lúc bất cẩn hoặc khi nhận được hiện thực đất nền mà khách hàng quên mất bởi vì vui mừng. Do đó, khi giao dịch thành công, bạn nắm trong tay tờ sổ đỏ thì cần phải kiểm tra các thông tin để xem sự thống nhất giữa sổ đỏ, hợp đồng về vị trí, diện tích,…..
Kết luận:
Trên đây trumdatnen đã cung cấp một số các thông tin để người đọc có thể biết được đất nền và đất thổ cư là gì. Mong rằng với các thông tin trên sẽ giúp cho nhà đầu tư đưa ra được các quyết định phù hợp khi đầu tư vào đất nền.
Bài viết tham khảo: