Số ít không đủ điều kiện mua thổ cư, họ tham khảo ở những mảnh đất thổ vườn ven các thành phố trung tâm. Vậy đất thổ vườn là gì? Có nên đầu tư vào đất thổ vườn không? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đầy đủ thông tin và cái nhìn khách quan giúp bạn đưa ra quyết định một cách chắc chắn nhất!
Đất thổ vườn là gì?
Khái niệm:
Theo luật đất đai, hiện tại chưa có định nghĩa chính xác để xác định một mảnh đất là đất thổ vườn. Tuy nhiên, dựa trên tình hình thực tế, ta có thể nhận định rằng: đất thổ vườn là đất trồng cây lâu năm hoặc cây hằng năm, bao gồm đất ở, trong cùng một thửa.
Đất vườn có thể cùng thửa, liền kề với đất thổ cư hoặc tách thửa riêng. Đất vườn chỉ có thể sử dụng vào mục đích nông nghiệp như trồng cây lâu năm, cây hoa màu.
Điều kiện chuyển đổi đất thổ vườn thành đất thổ cư:
Đất vườn không được phép xây nhà, tuy nhiên, nếu muốn xây nhà thì cần phải hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất thổ cư và đảm bảo đáp ứng những điều kiện sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương tự.
- Người xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải là công dân chấp hành đúng luật đất đai ở địa phương, được cấp văn bản do chính UBND phường/ xã/ thị trấn xác nhận.
- Đất sử dụng ổn định, không vướng vào tranh chấp.
- Đất phù hợp với quy hoạch chung của nhà nước và chính quyền địa phương.
- Không nằm trong phạm vi đất quy hoạch của nhà nước.
Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ thổ vườn sang thổ cư, sẽ có khoản phí chuyển đổi bắt buộc. Cụ thể:
- Đối với trường hợp chuyển đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo nhà đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
- Đối với trường hợp chuyển đất vườn không cùng thửa đất có nhà ở:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất vườn:
Theo thông tin được cập nhật mới nhất từ bản chỉnh sửa, bổ sung Luật đất đai năm 2021 thì một mảnh đất vườn được cấp sổ đỏ phải thỏa mãn những điều kiện sau:
- Sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực (trước ngày 01/07/2014).
- Không có các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương, nơi có đất cần làm sổ.
- Đất đang sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thuộc vùng kinh tế – xã hội khó khăn.
- Có giấy xác nhận của UBND xã chứng minh là người sử dụng đất ổn định, không vướng vào tranh chấp.
Tham khảo thủ tục, giấy tờ để làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất thổ vườn theo Khoản 1, Điều 8, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
Có nên đầu tư vào đất thổ vườn?
Khi thị trường bất động sản đầy rẫy thông tin về đất thổ cư với những cái giá trên trời và sức cạnh tranh mạnh mẽ thì đất thổ vườn như một phương án thứ hai cho những nhà đầu tư có khả năng tài chính eo hẹp hơn. Trước khi quyết định tìm đến một mảnh đất thổ vườn để đầu tư, chúng ta cần suy tính kỹ những ưu, nhược điểm cùng khả năng sinh lời trong tương lai.
Ưu điểm của đất thổ vườn:
Ưu thế về giá cả: Đất thổ vườn có giá thị trường rẻ hơn đất thổ cư rất nhiều. Vì vậy, đất thổ vườn cũng trở thành lựa chọn đáng cân nhắc đối với những nhà đầu tư có mong muốn sở hữu một mảnh đất để chờ thời cơ bán lại có lời hoặc “phù phép” để đất thổ vườn chuyển thành đất thổ cư.
Dễ mua: So với đất thổ cư thì đất thổ vườn dễ dàng tiếp cận hơn.
Dễ bán: Bởi tính chất riêng biệt và dựa trên nhu cầu chung của thị trường thì ngày nay, số đông có xu hướng tìm kiếm những mảnh đất vườn thô sơ nhằm làm “của để dành”. Theo quy luật cung cầu, những mảnh đất thổ vườn trong hiện tại lẫn tương lai đều có tiềm năng trở thành những sản phẩm dễ bán, mang lại lợi nhuận như ý.
Nhược điểm của đất thổ vườn:
Thủ tục rườm rà, tính pháp lý không đảm bảo: Đất thổ vườn nguyên bản là đất nông nghiệp nên để chuyển sang đất thổ cư, phải qua rất nhiều thủ tục phức tạp, khá tốn thời gian, ví như thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thổ vườn sang đất thổ cư. Vì vậy, trước khi quyết định sở hữu bất kỳ mảnh đất thổ vườn nào, bạn cần chắc chắn vấn đề pháp lý, đảm bảo đầy đủ giấy tờ cơ bản như: sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…
Chi phí cao, cần phải tính toán kỹ càng: Về cơ bản nếu giữ đất vườn ở nguyên bản mà không chuyển đổi thành đất thổ cư (ngoại trừ mục đích mua đất để làm nông) thì sẽ rất khó tận dụng để phát triển các loại hình kinh tế nhằm sinh lợi nhuận. Riêng đối với các nhà đầu tư mua đất thổ vườn nhằm phát triển loại hình nhà ở kết hợp sân vườn, họ sẽ phải chịu chi một khoản phí, gọi là phí duy trì, để thuê người về chăm chút cho khu vườn trở nên đẹp, gọn gàng, hấp dẫn. Và khoản phí ấy không hề rẻ!
Rủi ro tiềm tàng: Bất cứ lĩnh vực đầu tư nào cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, không riêng gì đất thổ vườn. Vì vậy, luôn cần một cái đầu tỉnh táo, lý trí cùng kế hoạch tận dụng mảnh đất một cách hợp lý để đảm bảo lấy được lợi nhuận kếch xù từ miếng đất ban đầu. Nếu cứ “mắt nhắm, mắt mở” mà mua bừa một miếng đất vườn, bạn sẽ dễ gặp phải những rủi ro như: đất không có sổ đỏ hoặc sổ đỏ làm giả, đất vướng vào tranh chấp, đất ở khu vực quá thô sơ, không có tiềm năng phát triển, thành ra dễ bị chôn vốn hoặc mất trắng,….
Những lưu ý cần nhớ khi đầu tư đất thổ vườn:
Tuy có nhiều nhược điểm song không thể phủ nhận, đất thổ vườn cũng có những tiềm năng của riêng nó, nếu biết tận dụng đúng cách sẽ là một khối tài sản kếch xù sau này. Vậy làm sao để đầu tư đất thổ vườn hiệu quả?
Tìm hiểu kỹ về khu vực, vị trí đất:
Quỹ đất vườn hiện tại còn bao la, đặc biệt là ở nông thôn. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào cũng phù hợp để đầu tư.
Lựa chọn vị trí thích hợp: Tránh những nơi xa xôi, hẻo lánh, ưu tiên khu vực cận kề trung tâm thành phố, quãng đường di chuyển từ 35 – 40 km, nên cân nhắc những mảnh đất dọc ven quốc lộ, cao tốc, thuận lợi trong việc kết nối với các thành phố lớn.
Đặc biệt, nếu tìm được các mảnh đất vườn nằm ở vùng huyện thuộc các thành phố lớn như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn (TP Hồ Chí Minh) hoặc các khu đô thị vệ tinh, các khu vực vùng ven dọc quốc lộ, cao tốc thì sẽ có tiềm năng sinh lời khá cao. Bởi tương lai khi kinh tế phát triển, quỹ đất ở khu vực trung tâm dần trở nên hạn hẹp, quá tải thì người ta thường có xu hướng tìm kiếm nơi “an cư” dọc các vùng ven. Đồng thời, nhà nước cũng sẽ chú tâm vào việc phát triển quy hoạch, hạ tầng, giao thông trong những khu vực đó. Vì vậy, nếu sở hữu một mảnh đất thổ vườn có vị trí đẹp thì việc sinh lời là điều dễ thấy.
Lựa chọn View tùy thuộc vào mục đích: Ngày nay, người dân thường ưa chuộng cảm giác hòa hợp với thiên nhiên. Vì vậy, các loại hình kinh doanh khu nghỉ dưỡng, homestay, farmstay,… ngày càng phát triển. Tuy nhiên, để lựa chọn một mảnh đất phù hợp nhằm kinh doanh loại hình này, bạn cần chú trọng vào View. Cụ thể, phải đáp ứng được những yếu tố phù hợp về mặt phong thủy như không gian thoáng đãng, không u ám, cây cỏ xanh tốt, sạch, đẹp, nếu gần sông, suối, ao, hồ hoặc các khu du lịch sinh thái càng có lợi.
Loại đất: Khi đầu tư đất thổ vườn, bản thân phải có kiến thức nhất định trong việc nhìn nhận đất đai hoặc tham khảo ý kiến từ những người có kinh nghiệm. Đất thổ vườn tiềm năng là loại đất phì nhiêu, tươi tốt, khí hậu ôn hòa, trồng được nhiều loại cây,….
Tiện ích: Dù mục đích sử dụng đất của bạn là gì thì tiện ích vẫn là một thứ không thể thiếu. Cuộc sống ngày càng hiện đại, nên chọn những mảnh đất vườn nằm trong các khu vực đáp ứng được đầy đủ tiện nghi cơ bản như điện, nước, thuận tiện trong việc đi lại, sinh hoạt,….
Ngoài ra, còn những lưu ý về diện tích đất hoặc thế đất như diện tích đất phù hợp nhất từ 200 m2 – 1000 m2, ưu tiên ngang từ 10 m trở lên và thế đất có độ dốc khoảng 15 độ để phục vụ cho việc xây dựng thành nhà để ở sau này.
Vấn đề pháp lý luôn được ưu tiên hàng đầu, nhằm hạn chế tối thiểu mọi rủi ro.
Trước khi “xuống tiền” mua bất kỳ mảnh đất nào, bạn cần đảm bảo chắc chắn về tính pháp lý. Ví như: đất phải có sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không vướng vào tranh chấp, đất chính chủ,…
Và điều quan trọng nhất, phải chắc chắn rằng, mảnh đất mà bạn định mua, được lên thổ cư. Để xác thực yếu tố này, bạn cần tìm hiểu và tra cứu thông tin tại Phòng Tài Nguyên và Môi Trường. Mảnh đất thổ vườn chỉ thật sự đem lại giá trị và lợi nhuận nếu nó được chuyển hóa thành đất thổ cư.
Kiểm tra rõ về quy hoạch:
Không chọn đất thuộc diện quy hoạch vì sớm muộn gì cũng bị Nhà nước thu hồi và khoản tiền đền bù mà bạn nhận được sẽ thấp hơn so với khoản tiền bạn bỏ ra để sở hữu mảnh đất ấy. Bởi tiền bồi thường của Nhà nước được tính theo giá đất do UBND tỉnh/ thành phố ban hành.
Phòng Tài Nguyên và Môi Trường cũng là một địa chỉ hàng đầu để xác thực thông tin quy hoạch của nhà nước. Giả sử, bạn nhìn trúng miếng đất ở gần sông, view đẹp thì cũng phải kiểm tra xem, mảnh đất ấy có nằm trong hành lang an toàn sông hay không.
Gợi ý một số khu vực tiềm năng để tìm kiếm đất thổ vườn đầu tư và giá tham khảo:
Đất thổ vườn Củ Chi
Vị trí: huyện Củ Chi nằm phía Tây Bắc Thành Phố Hồ Chí Minh, gồm 20 xã và một thị trấn, phía Bắc giáp Trảng Bàng, Tây Ninh.
Ưu điểm:
Giá rẻ, so với mặt bằng chung.
Không khí trong lành. Củ Chi sở hữu hệ thống mương nước tưới tiêu cùng số lượng lớn đất nông nghiệp, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân.
Khả năng sinh lời: đất thổ vườn Củ Chi được xem là phân khúc giá rẻ, dễ dàng tiếp cận thị trường. Hiện tại, Củ Chi có 7 khu công nghiệp, 10 khu dân cư hiện hữu, chưa kể các khu đất nông nghiệp khác.
Năm 2021, nhà nước chủ trương phát triển hạ tầng giao thông như: hoàn thiện trục Quốc lộ 22 (xa lộ Xuyên Á), nối từ Campuchia – Tây Ninh – Củ Chi – Hóc Môn – Trung tâm thành phố. Các hệ thống đường chính cũng được nâng cấp như liên tỉnh lộ 15; tỉnh lộ 6, 7, 8, 9; hương lộ 1, 2, 3, 4, 5, 6; đường Phú Mỹ Hưng.
Ngoài ra, địa phương cũng tập trung phát triển các hình thức giao thông khác như Bến sông, Bến đón khách khu du lịch.
Nâng cấp và hoàn thiện các hệ thống cấp thoát nước lẫn mạng lưới điện lực nhằm đảm bảo tiện nghi đầy đủ cho cư dân khu vực.
Giá tham khảo: từ 1,8 triệu/m2.
Đất thổ vườn Bình Chánh
Vị trí: huyện Bình Chánh nằm ở phía Tây, Tây Nam nội thành Thành phố Hồ Chí Minh. Huyện giáp quận 7, 8, Bình Tân, Hóc Môn, Nhà Bè, Long An.
Ưu điểm:
Bình Chánh nằm ngay cửa ngõ của Thành Phố, dễ dàng giao lưu, kết nối với nội đô thành phố Hồ Chí Minh cũng như các tỉnh Tây Nam Bộ. Đồng thời, Bình Chánh cũng sở hữu nhiều khu công nghiệp lớn và nền kinh tế hiện đang trên đà phát triển mạnh mẽ.
Hiện tại, huyện Bình Chánh là một trong những khu vực được nhà nước dành sự quan tâm, chú ý đặc biệt. Đến nay, đã có nhiều con đường được nâng cấp, hoàn thiện về hạ tầng, điện nước, đảm bảo đầy đủ các tiện nghi xung quanh. Đồng thời, nhiều chủ đầu tư lớn cũng đổ về mảnh đất này để xây dựng và phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư hiện hữu. Vậy tiềm năng sinh lời của đất thổ vườn Bình Chánh khá hấp dẫn. Đồng thời, tốc độ phát triển nhanh và mạnh của khu vực cũng khiến đất thổ vườn “dễ thở” hơn trong việc chuyển hóa thành đất thổ cư.
Giá tham khảo: từ 2,6 triệu/m2.
Đất thổ vườn quận 9
Vị trí: quận 9 thuộc Thành phố Thủ Đức, nằm phía Đông thành phố Hồ Chí Minh, cách nội thành 13 km theo xa lộ Hà Nội, giáp quận Thủ Đức và thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
Ưu điểm:
Quận 9 được mệnh danh là trái tim của khu Đông, hiện đang sở hữu nhiều cơ hội sinh lời cực cao trong tương lai, nhất là từ khi Thành phố Thủ Đức được thành lập.
Quận 9 là cầu nối giữa thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương, hai khu vực được xem như trung tâm kinh tế lớn nhất ở phía Nam. Vì vậy, quận 9 được các chủ đầu tư lớn “để mắt” đến và hiện đang bắt tay vào thực hiện những dự án quy hoạch tầm cỡ, nhằm xây dựng khu dân cư, cung cấp nơi đi, chốn về cho cư dân sinh sống và làm việc tại các vùng kinh tế trọng điểm.
Đồng thời, quận 9 cũng là một khu vực đang nằm trong tầm quy hoạch để phát triển đồng bộ như các quận khác thuộc thành phố Thủ Đức. Vì vậy, nhà nước đã chủ trương hoàn thiện cơ cấu giao thông, hạ tầng. Hơn nữa, các dự án giao thông công cộng sắp sửa đi vào sử dụng như tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên, hoặc mở rộng thêm những cung đường chủ chốt như Vành đai 2, Vành đai 3 sẽ giúp giá đất thổ vườn quận 9 tăng mạnh trong tương lai.
Giá tham khảo: 9 – 13 triệu/m2.
Kết luận:
Đầu tư bất động sản luôn là một vấn đề cần được quan tâm và cân nhắc kỹ lưỡng. Bất kỳ loại đất nào đều sẽ đem lại tiềm năng sinh lời và phát triển kinh tế về sau, dù là đất thổ vườn hay đất thổ cư nếu bạn biết cách tận dụng nó. Ngoài ra, việc đầu tư Bất động sản còn phụ thuộc nhiều vào thời điểm thích hợp. Vì vậy, nếu bạn đang ấp ủ dự định tìm hiểu một mảnh đất để làm “của để dành” thì hãy cân nhắc và lựa chọn hợp lý để rinh về mảnh đất như ý. Theo thông tin từ trumdatnen
Tham khảo thêm các bài viết: