Người Mua Nhà Phải Đóng Thuế Gì? Tổng Hợp Kiến Thức Về Các Loại Thuế Nhà, Đất

Sở hữu được một căn nhà cho bản thân  là ước mơ của biết bao bạn trẻ. Giá nhà đất hiện nay tăng cao, vì thế, một khi ai sở hữu được nó thì đó được xem là một thành công lớn, một niềm vui lớn. Tuy nhiên, bên cạnh sự vui mừng ấy là những điều cần phải lo. Một trong những câu hỏi đáng quan tâm hàng đầu là người mua nhà phải đóng thuế gì? Nếu bạn cũng đang quan tâm về vấn đề đó, thì trumdatnen.com tin chắc rằng, bài viết sau đây sẽ giải đáp được hết những thắc mắc trong lòng bạn!

Vì sao khi mua nhà cần phải đóng thuế?

Trước khi bước vào tìm hiểu vấn đề thuế dành cho người mua nhà thì chúng ta cũng nên biết rõ lý do vì sao cần phải đóng thuế. Có thể thấy, mua nhà là một giao dịch bất động sản lớn và có giá trị kinh tế cao, vì thế khi mua nhà bạn cần phải đóng thuế để đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật và thể hiện trách nhiệm với đất nước.

Đóng thuế đúng quy định sẽ góp phần tăng ngân sách nhà nước, đảm bảo an sinh xã hội và sự vận hành kinh tế ổn định của một quốc gia. Vậy, người mua nhà sẽ phải đóng những loại thuế gì? Hãy cùng trumdatnen.com tìm hiểu qua những thông tin tiếp theo.

Người mua nhà phải đóng thuế gì?

Mua bán nhà đất được xem là một hoạt động phức tạp, bởi vì để có thể sở hữu một căn nhà, bạn phải trải qua rất nhiều thủ tục từ chuyển nhượng, sang tên, đăng ký sở hữu,…Chính vì nhiều thủ tục như vậy nên cũng sẽ phát sinh ra nhiều loại thuế, phí. Dưới đây, là các loại thuế phí cần nộp mà người mua cần phải biết để thực hiện đúng nghĩa vụ về thuế của mình.

• Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN), đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế là người có được nguồn thu nhập từ những hoạt động kinh doanh, đầu tư, chuyển nhượng, tiền lương, tiền công,… Như vậy, trong trường hợp mua bán nhà, thì theo luật, người bán sẽ có nghĩa vụ nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, pháp luật cũng không cấm việc bên bán và bên mua thoả thuận với nhau về việc hoán đổi nghĩa vụ, có nghĩa là, vẫn có nhiều trường hợp người mua nhà là những người phải chịu khoản thuế này theo sự đồng tình của hai bên.

• Thuế tài sản đối với nhà sở hữu

Thuế tài sản là loại thuế đã được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới, tuy nhiên hiện nay, ở Việt Nam, thuế này vẫn còn đang trong quá trình dự thảo, chưa chính thức thu. Tuy nhiên, trong tương lai, Bộ Tài chính sẽ có thể phê duyệt đề xuất áp dụng loại thế này, đặt biệt là áp dụng trong lĩnh vực bất động sản nhằm giảm mối đe dọa từ việc “đầu cơ tích trữ”.

• Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được hiểu là khoản tiền phải trả dành cho các thủ tục pháp lý đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản ( cụ thể ở đây là nhà ở) vào sổ sách của cơ quan có thẩm quyền khi chuyển quyền sở hữu. Đây là lệ phí mang tính bắt buộc. Theo quy định của pháp luật, nếu không có sự thỏa thuận nào giữa hai bên thì người mua nhà là đối tượng phải nộp khoản phí này.

• Phí công chứng hồ sơ mua bán nhà, đất

Căn cứ theo quy định tại Luật Công chứng 2014, người yêu cầu công chứng là người chịu trách nhiệm nộp các khoản phí công chứng nêu trên. Pháp luật không quy định cụ thể người yêu cầu công chứng phải là người bán hay là người mua trong hợp đồng. Do vậy, người bán hoặc mua đều có thể là người yêu cầu công chứng.

• Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Sau khi đã hai bên đã ký kết  hợp đồng mua nhà, bạn không thể sử dụng ngôi nhà đó được ngay nếu như chưa có sự cấp phép của chính quyền địa phương đâu nhé. Điều bạn cần tiếp theo là phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và các quyền sử dụng dụng đất đai, tài sản liên quan đến ngôi nhà đó và dĩ nhiên là sẽ có tốn chi phí để thực hiện. Bạn chỉ trở thành chủ nhân thực thụ khi hoàn tất thủ tục nêu trên.

• Phí thẩm định hồ sơ sử dụng đất khi mua nhà đất

Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu đối với những ai đăng ký, nộp hồ sơ yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất có nhu cầu hoặc phải thẩm định lại theo quy định nhằm bù đắp lại các chi phí thẩm định để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao nhà, đất. Trách nhiệm nộp phí thẩm định này sẽ do đôi bên thương lượng, nhưng thông thường là sẽ do người mua thực hiện.

• Các loại phí phát sinh khác

Ngoài những loại thuế, phí kể trên, người mua có thể sẽ phải chịu thêm các khoản phí khác như: 

• Phí địa chính
• Phí đăng ký biến động đất đai
• Phí đo, vẽ lại thửa đất liên quan đến nhà
• Phí quản lý, bảo trì nhà, dịch vụ
• Phí môi giới 
• Phí cấp sổ đỏ

Và còn nhiều loại phí khác nữa, tuỳ thuộc vào loại nhà mà bạn mua và nhu cầu sử dụng của bản thân.

Hồ sơ kê khai bao gồm của các loại thuế, phí

Mỗi loại thuế thường đi kèm với rất nhiều giấy tờ, hồ sơ liên quan. Nội dung sau đây sẽ cung cấp thông tin cho bạn về những loại hồ sơ ấy!

Đối với thuế thu nhập cá nhân 

Các loại giấy tờ đính kèm với hồ sơ khai thuế TNCN bao gồm:

• Tờ khai thuế TNCN theo mẫu. 
• Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với nhà hoặc các công trình xây dựng trên đất và có chữ ký của người chịu trách nhiệm nộp thuế vào bản chụp đó.
• Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác nhận thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN)

Đối với lệ phí trước bạ

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ bao gồm các loại chứng từ sau:

• Bản chính Tờ khai LPTB theo mẫu đã được quy định.

• Bản sao (có công chứng) các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện được miễn LPTB (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.
• Bản sao (có công chứng) các giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của luật hiện hành.
• Bản sao hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất có công chứng.

Các thủ tục chuyển nhượng, sang tên, thẩm định, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,… cũng sẽ có những hồ sơ đính kèm riêng nhưng tuỳ thuộc vào loại nhà, đất bạn mua hoặc mục đích sử dụng mà sẽ có sự khác nhau ở các địa phương. 

Mức giá, địa điểm, thời hạn nộp của các loại thuế, phí

Biết tên các loại thuế thôi vẫn chưa đủ, người mua nhà cần nắm thêm các thông tin về mức thuế suất cũng địa điểm và thời gian nộp thuế để tránh thực hiện sai nhé!

Thuế thu nhập cá nhân

• Mức giá phải nộp

Giá chuyển nhượng nhà, đất là giá do đôi bên thương lượng và được ghi rõ ràng trong hợp đồng mua bán nhà, đất. Theo căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế TNCN mà người chịu trách nhiệm đóng được tính như sau:

Số thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng nhà, đất x Thuế suất 2%

• Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế TNCN 

Người chịu trách nhiệm nộp thuế sẽ nộp hồ sơ khai thuế cùng các hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc ở Chi cục Thuế tại nơi có nhà, đất đang thực hiện việc chuyển nhượng.

• Với trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
• Còn đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà hoặc các công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế ở địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc các tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu. 

• Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất mà trong đó người mua là người nộp thuế thay cho người bán thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là vào thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. 

• Thời hạn nộp thuế

Thời hạn để thực hiện việc nộp thuế là thời hạn được ghi trên Thông báo của cơ quan thuế. Số tiền thuế phải nộp được cơ quan thuế tính to và thông báo vào thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.

Lệ phí trước bạ

• Mức giá phải nộp

Số tiền phải nộp LPTB được tính bằng công thức:

LPTB phải nộp = Mức thu lệ phí x Giá tính LPTB

Trong đó, mức thu lệ phí là 0,5%. Ngoài ra, còn có 2 trường hợp tính lệ phí trước bạ cần phải lưu ý:

Trường hợp 1: Khi chuyển nhượng nhà đất mà giá tiền chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định. Ta có: 

 LPTB = 0.5% x Giá chuyển nhượng nhà, đất

Trường hợp 2: Khi chuyển nhượng nhà đất mà giá tiền chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định. Ta có:

• Mức nộp lệ phí đối với đất:

LPTB = 0.5% x Diện tích x Giá 1m2 được quy định tại bảng giá

• Mức nộp lệ phí đối với nhà:

LPTB = 0.5%  x (Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại)

• Địa điểm nộp hồ sơ khai LPTB

Hồ sơ khai LPTB sẽ được nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ giải quyết các thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (nộp tại nơi có đất), cụ thể là:

• Trường hợp là cá nhân, hộ gia đình: Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh),  nếu nơi đó đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa. Người nộp cũng có thể nộp tại UBND cấp xã.
• Trường hợp là một tổ chức, doanh nghiệp:  Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, nếu nơi đó đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

• Thời hạn nộp lệ phí trước bạ

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp lệ phí trước bạ từ cơ quan thuế thì người chịu trách nhiệm nộp khoản phí này phải hoàn thành nghĩa vụ.

Các loại phí như phí công chứng, phí thẩm định, phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,…

• Mức giá phải nộp

Không giống như thuế thu nhập cá nhân hay lệ phí trước bạ sẽ có mức quy định chung về mức giá cho cả nước, các loại phí còn lại sẽ có mức quy định khác nhau tùy thuộc vào từng địa phương.Và cách tính mức thu phí này dựa trên căn cứ, quy mô, diện tích và mục đích sử dụng đất. 

• Địa điểm và thời hạn nộp 

Người có trách nhiệm nộp sẽ nộp các loại phí này tại các cơ quan có thẩm quyền thực việc công chứng, thẩm định, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,… cho hợp đồng mua bán nhà ấy (thường là các cơ quan tại nơi có nhà đất đang chuyển nhượng) và thường là nộp ngay tại các buổi thực hiện các thủ tục kể trên.

Những điều cần lưu ý trong quá trình nộp thuế phí

Sau khi đã nắm hết tất cả những thông tin về các loại thuế, phí phải nộp rồi thì người mua nhà cũng cần lưu ý thêm một số điều sau khi thực hiện nghĩa vụ đóng thuế, phí:

• Khi mua nhà mà có sự liên quan của nhiều hơn 2 chủ thể, nghĩa là có sự xuất hiện của chủ thể môi giới, cụ thể là các công ty môi giới bất động sản, thì ngoài các loại thuế nêu trên, người mua cần phải chịu thêm một loại thuế nữa là thuế giá trị gia tăng VAT cho hoạt động môi giới kể trên. Mức giá của thuế VAT thường là 10% trên tổng giá trị của hợp đồng môi giới nhà.
• Người mua nhà nên cân nhắc, trao đổi kỹ lưỡng với người bán về các khoản thuế, phí phải nộp. Người mua cũng nên hiểu một chút về luật thuế để tránh phải chịu oan các loại thuế, gánh thiệt thòi về bản thân.
• Ngoài ra, sẽ có nhiều trường hợp được miễn giảm thuế, phí phải nộp, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ thêm bằng cách hỏi ý kiến của luật sư để xem mình có thuộc trường hợp miễn giảm thuế hay không.
• Nghĩa vụ đóng thuế cho nhà nước là nghĩa vụ bắt buộc của mọi công dân. Vì vậy, các cá nhân nếu có nghĩa vụ nộp thuế thì phải thực hiện nó một cách công khai, đầy đủ, minh bạch, không che giấu hay có bất kỳ hành động trốn thuế nào. Nếu vi phạm, bạn sẽ phải chịu hậu quả rất nặng nề, vì vậy, hãy là một công dân gương mẫu, trong sạch nhé!

Kết luận

Trên đây là những thông tin về những loại thuế, phí phải nộp dành cho người đang có dự định mua nhà. Hy vọng bài viết này sẽ giải đáp được hết tất cả những thắc mắc của bạn đọc cũng như cung cấp được thêm nhiều thông tin cần thiết về bất động sản cho những ai đang cần. 

Bài viết tham khảo:

• Về nhà mới cần chuẩn bị những gì? Giải đáp những điều cần làm trước khi về nhà mới
• Đất Công Cộng Đô Thị Là Gì? Kiến Thức Cần Biết Về Đất Công Cộng Đô Thị